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碧桂园2021成绩单背后的三个秘密

2022年3月30日,碧桂园(02007.HK)披露2021年全年业绩报告,亮点颇多。营收强劲,财务稳健,杠杆…

2022年3月30日,碧桂园(02007.HK)披露2021年全年业绩报告,亮点颇多。营收强劲,财务稳健,杠杆走低,现金充足。在房地产销售整体下行的背景下,碧桂园连续五年蝉联榜首。

当我们深入研究这份成绩单,发现了背后核心的三个“秘密”。

碧桂园2021成绩单背后的三个秘密

1

市场下行,拼的是综合竞争力

2021年,碧桂园权益合同销售金额约5580亿元;权益合同销售面积约6641万㎡;营业收入为5230.6亿元,同比增长13%;毛利、净利、股东应占核心净利润分别为927.8亿元、409.8亿元、269.3亿元。

2021年堪称地产寒冬。“三道红线”、“五限政策”、“房价地图”、“二手房指导价”等,对整个行业的市场预期造成巨大影响,三线及以下城市房价近乎腰斩。

碧桂园何以能强劲营收?

秘密在于适变力!

所谓适变力,即企业适应变化、灵活调整的能力。市场下行背景下,企业的生存取决于适变力!

积极适变,提升企业的全周期综合竞争力,做新市场的适配者,是房企穿越市场寒冬的“秘密”武器!

碧桂园董事会主席杨国强多次在内部表示,“行业正在发生巨大变化,只有回归本质,为客户提供真正需要的产品,才能适应这样的变化。”从变大变强,到做一成一,中国地产行业的航母级房企碧桂园——变向了!

2020年12月31日,碧桂园改革管理结构,缩减后台,合并区域,降本提效。2021年底更是进行大调整,将原有的106个区域公司合并成65个。这一变化惊动了地产圈和媒体圈。

碧桂园当时回应媒体时说,集团对国内房产区域设置进行调整,是为了进一步适应行业变革和外部市场环境。

2021年的市场,用风云变幻四个字形容一点不为过——市场在变,房企也在变。有的变强,有的躺平,有的则暴雷……

身处其中,碧桂园的“适变力”再度发挥作用,启动细胞的快速聚合裂变,增强自身免疫力,抵御外部风险。

2021年12月31日,碧桂园公布调整组织架构方案,除了留下粤、苏、浙、沪业绩突出的“四大金刚”外,推行强区兼并弱区,实现资源整合,推动区域做强做优,项目做一成一。

集团总裁莫斌说:“市场逻辑已经发生了巨大的变化,房地产行业正在向制造业回归。”“什么叫制造业?就是每一项管理都是闭环的,每一项管理都是为了产品更好、成本更省、客户更加满意。

坚持长期主义的碧桂园,这些年一直坚定走城镇化道路,但我们发现,随着市场格局的变化,碧桂园的战略布局明显变得更加聚焦高量级城市。2021年全年新获取的333幅土地,85%的土储聚焦长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈。

碧桂园2021成绩单背后的三个秘密

数据来源:碧桂园年报及中指院数据整理

我在大湾区,也算见证了碧桂园在广东的发展。从92年,碧桂园落子顺德,到2017年在广东扩展300多个项目,占当时集团总量的1/3。每年销售额前10城市中广东都占比颇高,估算2021年广东的营销额也差不多能占到全域的1/4。

30年历程,碧桂园基本经历了大湾区从乡村城镇化典范形成城市群发展的阶段,好在努力适变,在产品与服务上持续迭代。现在品质提升组定期召开客户满意度专项会议,把区域总裁拉进专项问题销项群、老项目总裁牵头定期巡盘提升物业品质。

明显,曾经以“大”和“快”著称的“宇宙第一房企”,变了!今天的碧桂园,放缓了脚步,因为他们知道,未来的路很长,希望用一步一个脚印的姿态,走稳、走长远。

2

暴不暴雷,要看荷包里的现金

2021年8月以来,每月甚至每周都有百强房企传出负面消息。当前地产行业正在加速优胜劣汰,正在“出清”一些只注重短期利益的经营者,让市场回归理性。换言之现在房地产发展拼的不是快,是稳!

碧桂园何以没暴雷?

秘密在于应变力!

所谓应变力,即是企业应对风险、抵抗风险的能力。

社会哲学家曾说过,“在自己的身上克服这个时代”。规模不是抵御风险的城墙,应变才是化危为安的钥匙。不要去抵抗时代,要拥抱变革,调整自己,创造转机。

一个现金流,正在难倒多少房企英雄汉。

分析了2021年碧桂园的财报,我们发现碧桂园权益回款率已经连续6年高于90%,2021年权益物业销售回款约5022亿元,期末现金余额1813亿,现金短债比约2.3倍,目前看来足以覆盖一年内到期的债务。

碧桂园2021成绩单背后的三个秘密

2020-2021年碧桂园净借贷比、短债比例

短债占比从2020年的29.5%下降至2021年的24.9%。在财务杠杆方面,持续优化资产负债表,优化资本结构。截至2021年底,公司净负债率为45.4%,远低“三道红线”标准。

碧桂园正在用强有力的手段,降低负债,谋求稳健发展。真应了李嘉诚一生强调的那句话:“发展中不忘稳健,稳健中不忘发展”。

从过往3年数据来看,碧桂园有息债务总额和融资成本均呈现逐年下降走势。2019-2021年,公司有息负债总额分别为3696亿、3265亿,以及3179亿;同期平均融资成本分别为6.34%、5.56%及5.2%。

碧桂园2021成绩单背后的三个秘密

2019-2021年碧桂园总借贷、融资成本变化(人民币十亿元)

融资结构来看,碧桂园债券融资规模约30%,比例适中,是比较合理的水平。短期有息负债为长期有息负债的37%,因此今年偿债压力不算大,债务期限较长,债券占比较低,刚兑压力较小。

因为财务稳健,在去年三大国际评级机构先后下调中国房企评级或展望200多次的背景下,穆迪和惠誉仍维持对碧桂园的“投资级”评定,标普亦给予了仅次于“投资级”的BB+评级,展望“正面”。

碧桂园2021成绩单背后的三个秘密

资金为王的时代,市场已经不仅仅看企业的经营力,而开始转向关注企业的抗风险能力。外面有多少“账”,手中有多少“粮”,才是能否继续参赛的决定性指标。

稳定应变,行稳致远,始终将经营安全和财务安全放置发展的第一位,才是在全行业遭遇流动性困难时,依旧安全发展的核心“秘密”!

3

模式危机,必须开辟第二曲线

2022年1月25日,住房和城乡建设部印发《“十四五”建筑业发展规划》,提出将大力发展智能建造和装配式建筑,从追求高速增长转向追求高质量发展。我国提出力争在2030年前实现碳达峰,2060年前实现碳中和,并且密集出台多项政策加速“双碳”目标落地。房地产建筑行业作为碳排放的大户,政策倒逼房地产转型之路,迫在眉睫。

碧桂园一年投入研发费用高达33.08亿,为什么?

秘密即是自变力!

管理学经典书《激活组织》曾写到,自变力,就是自主变革的驱动与能力。

市场与政策导向下,经营适变力决定企业的参赛成绩,稳健应变力决定企业的参赛状态,那么科技力和可持续发展能力,可能未来决定着企业的参赛资格!

科技正以不可阻挡的力量推动着社会前进。科技赋能是房企转型的必由之路,也是房企发展的第二增长曲线!

几年前,碧桂园宣布要搞机器人,社会上一度传来质疑声——一个盖房子的,真是有钱任性,还敢碰高科技?!

如今,很多当年砸钱换赛道跨界试水的房企,都铩羽而归,而碧桂园旗下的广东博智林机器人有限公司从2018年创立至今,成绩斐然,凯歌高奏。

年报显示,截至2022年1月底,博智林递交专利有效申请3523项,获授权1749项;相关研发产品相继斩获中国专利奖、IF设计奖、红点奖、IDEA奖、红星奖、金芦苇奖等众多奖项。

碧桂园2021成绩单背后的三个秘密

爬升式外墙乳胶漆喷涂机器人作业中

现在人们看清楚了,这个务实的杨国强,是在几年前就超前筹划布局把制造碧桂园引向智造碧桂园!碧桂园是把人工智能、机器人、5G、新材料等技术与建筑业的融合,应对智能建造的时代的到来。

2021年2月初,住建部在全国选定7个项目开展智能建造试点工作。佛山顺德机器人谷的凤桐花园,即是博智林建筑机器人首个商业应用项目,这个项目总建筑面积13余万平方米,35款70余台机器人批量应用于工程建造过程辅助人工作业,真正实现了少人化或无人化施工作业。

碧桂园2021成绩单背后的三个秘密

地面整平机器人作业中

紧接着,博智林在汕头首次完成“BIM+FMS+WMS+建筑机器人”多机施工系统的验收。多机施工系统将原本独立的单机设备通过集成调度,首次实现了装修阶段的多机协同施工,标志着博智林建筑机器人已进入了多机协同系统化应用的新阶段,碧桂园的智能建造探索上再进一步。

碧桂园2021成绩单背后的三个秘密

博智林在汕头金平项目首次完成“BIM+FMS+WMS+建筑机器人”多机施工系统验收

截至2022年2月底,碧桂园智慧建造体系已初具规模。12个产品线、21款建筑机器人投入应用,覆盖结构施工、外墻施工、地下室施工、混凝土修整、装饰装修等多项建筑施工工序。服务覆盖25个省份超350个项目;累计应用施工面积超700万平米。

《鬼谷子》说“察势者明,趋势者智,驭势者独步天下。”洞察趋势的是明白人,顺应趋势的是睿智者,引领趋势的人则会成为时代的领头羊。一个企业应大势所趋,自主创新、自我革新的能力,才是企业的核心竞争力。

时代变革环境下,企业的未来取决于自变力!

自变革新,一个企业面向时代、远瞩前瞻、顺时施宜、转型升级,不断提高自身的科技力和可持续发展力,才是生存与发展的终极“秘密”!

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作者: 小蜗牛

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